Haus verkaufen ohne Makler: Der ultimative Leitfaden für einen erfolgreichen Verkauf

Du bist selbst Eigentümer und möchtest dein Haus verkaufen: Ohne Makler ist das durchaus möglich. Wir zeigen dir hier eine Übersicht über die gängigen Vor- und Nachteile.

Welche Möglichkeiten gibt es, mein Haus zu verkaufen?

Möchtest du deine Immobilie ohne Makler verkaufen, hast du unter anderem folgende Möglichkeiten:

• Das Haus selbst verkaufen:
  Hierbei kümmert du dich selbst um die Vermarktung und den Verkauf deines Hauses. Das kannst du durch das Schalten von Anzeigen in Zeitungen oder Online-Portalen erreichen. Weniger gängig aber möglich ist Schalten von Anzeigen auf Plakatwänden oder das Erstellen von Flyern.
• Eine Versteigerung:
  Hierbei wird dein Haus öffentlich versteigert. Dies ist eine schnelle und effektive Methode, um ein Haus zu verkaufen. Allerdings sind die Gebühren in der Regel höher als bei einem privaten Verkauf.
• Ein Verkauf an einen Investor:
  Einige Investoren kaufen Häuser, um sie anschließend zu renovieren und wieder zu verkaufen oder zu vermieten. Dies ist eine schnelle und unkomplizierte Methode, um ein Haus zu verkaufen, allerdings erhält man in der Regel weniger Geld als bei einem Verkauf zu einem Endverbraucher.

Was sind die Vor- und Nachteile des Hausverkaufs ohne Makler?

Bevor du dich entscheidest, ob du deine Immobilie ohne Makler verkaufen möchtest, solltest du alle Vor- und Nachteile genau kennen. Um dir einen groben Überblick zu ermöglichen, haben wir dir die größten Vorteile und Nachteile zusammen getragen.

Es ist wichtig, dass du dir über beide Seiten im klaren bist, bevor du eine Entscheidung triffst:

Vorteile

• Keine Provision für den Makler:
  Ein großer Vorteil des Verkaufs ohne Makler ist, dass du keine Provision an deinen Makler zahlen musst. Dies kann eine erhebliche Ersparnis bedeuten.
• Höhere Flexibilität bei der Preisgestaltung:
  Ohne Makler bestimmst du den Verkaufspreis selbst. Das kann ein Vorteil sein, wenn du der Meinung bist deine Immobilie besser zu verkaufen, als dein Makler es würde. Aber das kann auch schnell zum Nachteil werden.
• Direkter Kontakt mit dem Käufer:
  Ohne Makler hast du in der Regel direkten Kontakt mit dem Käufer und kannst so besser auf dessen Wünsche und Bedürfnisse eingehen.

Nachteile

• Zeitaufwendiger:
  Der Verkauf ohne Makler kann sehr zeitaufwendig sein, da du dich um die Vermarktung und den Verkauf deines Hauses selbst kümmern musst.
• Weniger Erfahrung:
  In der Regel hast du weniger Erfahrung im Verkauf von Immobilien und kannst daher leichter Fehler machen. Es gibt immerhin einiges zu beachten, worauf ein Makler ein Auge hat (weshalb ihm auch die Vermittlungsprovision zusteht).
• Geringere Verkaufserlöse:
  Ohne Maker haben Privatverkäufer in der Regel weniger Verkaufserlöse, da Makler in der Lage sind, einen höheren Verkaufspreis durchzusetzen. Sie sind geschulter im Anpreisen von Immobilien und finden genau den Interessenten, auf den dein Haus perfekt passt. Daher ist dieser auch bereit, mehr Investitionssumme in die Hand zu nehmen.

Welche Schritte brauche ich, um mein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Das Prinzip ist einfach und schnell zu verstehen.

Verkaufsunterlagen

Du kennst dein Haus in und auswendig. Dein potenzieller Käufer aber nicht. Deswegen sind aussagekräftige Verkaufsunterlagen wichtig. Aber was macht deine Unterlagen jetzt aussagekräftig?

Deine Unterlagen sollten detaillierte Informationen über das Haus enthalten, wie zum Beispiel Grundrisse, Fotos, Angaben zur Lage und Ausstattung.

Üblich ist es, ein Exposé zu erstellen. Dieses kann per PDF verteilt oder ausgedruckt werden. Auch wenn du dir kein Exposé designen lässt, ist es wichtig, dass du die Daten für deine Inserate bereit hältst.

Inserate

Auf allen gängigen Online-Plattformen für Immobilien kannst du auch als Privatverkäufer ein Inserat erstellen. Hier ist wichtig, dass du die Angaben für dein Haus beisammen hast.

Wichtige Stichpunkte für deine Inserate:

• Grundriss
• Lage (inkl. Besonderheiten zur Lage)
• Ausstattung
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche
• Baujahr
• Sanierungsstand
• Besondere Merkmale
• Laufende Kosten
• Etwaige Einschränkungen (z. B. Nutzungs- und Baubeschränkungen)

Weitere Detailinformationen dazu findest du in unserem Beitrag über Immobilienvermarktung.

Besichtigungen

Sobald Interesse besteht, sollte dein potenzieller Käufer das Haus besichtigen können.

Hier ist es wichtig, dass du dich auf die Stärken des Hauses konzentrierst, aber auch eventuelle Schwächen ansprichst. Das schafft eine vertrauensvolle Ebene der Kommunikation.

Vor der Besichtigung solltest du das Haus auch vorbereiten. Dazu gehört unter anderem das Aufräumen, Reinigen aber ggf. auch professionelles Staging.

Haus verkaufen: Ohne Makler den richtigen Preis ermitteln

Ein realistischer Preis ist die Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie.

• Lage
• Ausstattung
• Größe
• Zustand

sind die wichtigsten Faktoren für den Hauspreis.

Als nächstes solltest du den durchschnittlichen Verkaufspreis vergleichbarer Häuser in der Umgebung ermitteln. Dies gibt dir eine gute Vorstellung darüber, was für ein Preisniveau in deiner Gegend üblich ist.

Berücksichtige anschließend eventuelle Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die du vielleicht in dein Haus investiert hast. Diese Kosten sollten in den Verkaufspreis mit einbezogen werden.

Zuletzt, lass dich von einem Gutachter ein schriftliches Wertgutachten erstellen. Ein Gutachter hat die notwendige Expertise und Erfahrung um den Wert deines Hauses genau zu bestimmen. Mit diesem Gutachten hast du eine solide Basis für die Festlegung des Verkaufspreises.

Ehemalige Schäden am Haus? Der merkantile Minderwert

Der merkantile Minderwert kann bei allen Arten von Gegenständen auftreten, die gehandelt werden und einen Wert haben. Dies betrifft zum Beispiel Immobilien, Kunstwerke, Antiquitäten, Maschinen und Kraftfahrzeuge. Besonders bekannt ist der merkantile Minderwert bei Kraftfahrzeugen, wo ein Unfallfahrzeug weniger wert ist als ein identisches unfallfreies Fahrzeug.

Stell es dir so vor: Das Dach deines Hauses ist einmal wegen der Unachtsamkeit der Nachbarskinder abgebrannt. Natürlich hast du es komplett repariert und es sind keine bleibenden Schäden mehr vorhanden.

Aber jeder, der von dem Vorfall weiß, hat ein ungutes Gefühl, wenn er an diesen Dachboden denkt. Auch wenn der ehemalige Brand nichts damit zu tun hat, wie sicher oder unsicher dieses Dach jetzt ist.

Es gibt keine genaue Formel, um den Preis eines Gefühls zu berechnen. Dies macht es für Experten schwierig, mit dem Konzept des merkantilen Minderwertes umzugehen. Dieser Begriff ist in der Fachwelt weitgehend unbekannt und die Ermittlung des merkantilen Minderwertes fällt nicht in das Sachgebiet der Gebäudeschadenermittler. Aber er entsteht in den Köpfen der potenziellen Käufer und ist damit für dich als Verkäufer sehr wohl real.

„Eine Minderung des Verkehrswertes kann auch bestehen bleiben, wenn die wertmindernden
Schäden in technisch einwandfreier Weise beseitigt sind. Das gilt vor allem dann, wenn im Verkehr
befürchtet wird, die Schäden könnten sich doch irgendwie nachteilig auswirken, und deshalb
Sachen, bei denen solche Schäden aufgetreten waren, niedriger bewertet werden als unbeschädigt
gebliebene, selbst wenn im Einzelfall die Befürchtung des Folgeschadens in Wahrheit unbegründet
ist.“

Bundesgerichtshof (BGH ZR 32/66)

Haus verkaufen: Ohne Makler die wichtigsten Dokumente zusammen tragen

Bei einem Hausverkauf sind die richtigen Dokumente wichtig.

Diese Dokumente brauchst du für den bürokratischen Teil des Verkaufs:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Wohnflächenberechnung
• Bau- und Unterlagen zum Dach, Fenster, Heizung, usw.
• eventuelle Baugenehmigungen

Stelle sicher, dass alle Dokumente aktuell und vollständig sind. Halte sie deswegen immer bereit um sie auf Anfrage direkt zur Hand zu haben.

Bilder, Bilder, Bilder

Als Hausverkäufer tauchst du in die Position des Interessenten ein. Deswegen fotografierst du alles, was für den Käufer interessant und hilfreich sein könnte.

Lerne am besten gleich richtig, wann du das beste Fassadenfoto machen kannst, denn das ist der allererste Eindruck. Mit den richtigen Innenraumfotos überzeugst du deine Interessenten schließlich von der Optik und dem Raumgefühl.

Aber vor dem ersten Foto ist wichtig, dass du deine Immobilie erstmal in Szene setzt. Das heißt aufräumen, ausräumen, dekorieren.

Damit steht deinem Immobilienverkauf nichts mehr im Wege!